Wesentliche Regelungen und ihre Umsetzung in Deutschland
Während Teil 1 unserer Serie einen allgemeinen Überblick über ESG im Immobilien-Asset Management gegeben hat, widmet sich Teil 2 den aktuellen und kommenden regulatorischen Anforderungen für die Immobilienbranche in Deutschland.
Der Fokus liegt auf Bestandsimmobilien, da rund 80% der Gebäude, die 2050 noch genutzt werden, heute bereits errichtet sind und den größten Hebel für die Dekarbonisierung darstellen.
Der jüngste UNEP Buildings Global Status Report (2025) unterstreicht diese Dringlichkeit: Der Gebäudesektor verursacht weltweit rund 34% der energiebedingten CO₂-Emissionen und benötigt eine deutliche Steigerung der Sanierungsrate, um die Klimaziele zu erreichen.1
Im Folgenden fassen wir die in Deutschland relevanten wesentlichen Regelungen kurz und übersichtlich zusammen und ordnen sie in den EU-Kontext ein.
EU-Taxonomie-Verordnung und nationale Umsetzung
Die EU-Taxonomie-Verordnung (VO (EU) 2020/852) verfolgt das Ziel, Transparenz zu schaffen und Kapitalströme in ökologisch nachhaltige Wirtschaftsaktivitäten zu lenken. Als Klassifizierungssystem definiert sie klare Kriterien, um Aktivitäten als „ökologisch nachhaltig“ einzuordnen. Betroffen sind Finanzmarktteilnehmer wie Fonds, Banken und Versicherungen sowie Unternehmen, die unter die Berichtspflicht der Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) fallen.
Damit eine Tätigkeit Taxonomie-konform ist, muss sie
- einen wesentlichen Beitrag zu einem der sechs Umweltziel leisten,
- darf andere Umweltziele nicht erheblich beeinträchtigen (Do No Significant Harm, DNSH),
- muss soziale Mindeststandards einhalten und
- die technischen Bewertungskriterien erfüllen, beispielsweise die Zugehörigkeit zu den energieeffizientesten 15% des nationalen Gebäudebestands (Bauantrag vor Ende 2020) oder die Ausrichtung auf einen Dekarbonisierungspfad; siehe unten.
Sechs Umweltziele der EU-Taxonomie:
- Klimaschutz
- Anpassung an den Klimawandel
- Nachhaltige Nutzung und Schutz von Wasser- und Meeresressourcen
- Übergang zu einer Kreislaufwirtschaft
- Vermeidung und Verminderung von Umweltverschmutzung
- Schutz und Wiederherstellung der Biodiversität und der Ökosysteme
Beispiele für Immobilien:
- Erwerb und Eigentum: Zugehörigkeit zu den energieeffizientesten 15% des nationalen Gebäudebestands (Nachweis über Energieausweis Klasse A oder Benchmark-Studien) für Gebäude deren Bauantrag vor dem 31.12.2020 vollständig eingereicht wurde.
- Sanierung bestehender Gebäude: Primärenergie-Reduktion von mindestens 30%.2
In Deutschland erfolgt die Umsetzung der Taxonomie-Verordnung indirekt über die Berichtspflichten der CSRD und die Anforderungen der Finanzmarktregulierung. Es gibt kein separates deutsches Gesetz zur Taxonomie, aber Banken und Investoren nutzen die Kriterien zunehmend als Grundlage für Kreditvergabe und Investmententscheidungen.
Corporate Sustainability Reporting Directive und deutsches Recht
Die CSRD verpflichtet große Unternehmen zur umfassenden Nachhaltigkeitsberichterstattung nach den European Sustainability Reporting Standards (ESRS). Für die Qualifizierung als großes Unternehmen müssen mindestens zwei der drei folgenden Kriterien erfüllt sein:
- Bilanzsumme > 25 Mio. €,
- Nettoumsatz > 50 Mio. €,
- mehr als 250 Mitarbeiter
Die Umsetzung in deutsches Recht wurde im September 2025 beschlossen und tritt voraussichtlich am 01.01.2026 in Kraft. Wave 1-Unternehmen (ab 1.000 Mitarbeiter) müssen erstmalig für das Geschäftsjahr 2025 berichten. Für alle übrigen großen Unternehmen verschiebt sich die Berichtspflicht auf das Geschäftsjahr 2027 und für börsennotierte KMU auf 2028 („Stop-the-Clock“-Regelung).3
Die Berichte unterliegen einer prüferischen Sicherung durch Wirtschaftsprüfer oder eine zugelassene Assurance-Prüfgesellschaft (zunächst „limited assurance“, später „reasonable assurance“).
Für Immobilienunternehmen bedeutet die CSRD einen erheblichen Datenbedarf: Neben eigenen Verbrauchs- und Emissionsdaten müssen häufig auch Scope 3-Emissionen aus der Wertschöpfungskette erfasst werden – etwa Energie- und Wasserverbräuche von Mietern. Um diese Datenflüsse zu sichern, setzen sich Green-Lease-Klauseln zunehmend durch, die Datenaustausch, Effizienzziele und bauliche Standards vertraglich regeln.
Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR) und nationale Umsetzung
Die SFDR (VO (EU) 2019/2088) verfolgt das Ziel, Transparenz über Nachhaltigkeitsrisiken und -auswirkungen bei Finanzprodukten zu schaffen und Greenwashing zu verhindern. Finanzmarktteilnehmer müssen offenlegen, wie sie Nachhaltigkeitsaspekte berücksichtigen. Die Klassifizierung erfolgt nach Artikel 8 (Produkte mit ökologischen oder sozialen Merkmalen) und Artikel 9 (Produkte mit nachhaltigem Investitionsziel).
Für Immobilien ist die SFDR relevant bei ESG-konformer Finanzierung (z. B. Green Loans nach LMA oder Green Bonds). KfW-Darlehen gelten nur dann als „Green Loan“, wenn sie in ein Green Loan Framework mit klaren KPIs und Reporting eingebettet sind.
Im November 2025 hat die EU-Kommission hat einen Entwurf für „SFDR 2.0“ veröffentlicht, mit neuen Produktkategorien und strengere Mindeststandards.4
EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) und Gebäudeenergiegesetz (GEG)
Die EU-Gebäuderichtlinie (Recast 2024, EU/2024/1275) ist seit Mai 2024 in Kraft. Deutschland hat mit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) zentrale Elemente bereits umgesetzt, muss aber bis 29. Mai 2026 verbindliche MEPS (Minimum Energy Performance Standards) festlegen.
Vorgaben der EPBD:
- 16% der energetisch schlechtesten Nichtwohngebäude bis 2030 verbessern,
- 26% bis 2033,
- Neubauten: Zero-Emission-Standard ab 2030 (öffentliche Gebäude bereits ab 2028).5
Das GEG setzt die Klimaneutralität des Gebäudesektors bis 2045 als Ziel. Seit Januar 2024 müssen neu eingebaute Heizungen zu mindestens 65% aus erneuerbaren Energien gespeist werden. Für Bestandsgebäude gelten Übergangsfristen bis 2026 in Großstädten und bis 2028 in übrigen Kommunen. So muss auch die kommunale Wärmeplanung für Städte > 100.000 Einwohner bis 30.06.2026 vorliegen und bis 30.06.2028 für kleinere Gemeinden. Fossile Heizungen dürfen nur noch bis 2045 betrieben werden.6
Weitere Initiativen auf nationaler Ebene
Förderprogramme: Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) unterstützen die Umstellung.
CO₂-Kostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG): seit 2023, regelt die Verteilung der CO₂-Kosten zwischen Vermieter und Mieter (Stufenmodell nach Effizienzklassen).7
Mantelverordnung: Umfasst die Ersatzbaustoffverordnung (EBV) und die Neufassung der Bundes-Bodenschutzverordnung. Sie ist seit 01.08.2023 in Kraft und regelt bundeseinheitlich den Einsatz von mineralischen Ersatzbaustoffen und den Bodenschutz.8 Für ESG-Strategien ist sie relevant, weil sie die Kreislaufwirtschaft fördert und Anforderungen an Schadstoffprüfung und Dokumentation definiert, welches wichtige Hebel für nachhaltige Sanierung und Rückbau sind.
Der „Übergang zu einer Kreislaufwirtschaft“ ist eines der sechs Umweltziele der EU-Taxonomie. DGNB-Zertifizierungen integrieren dieses Ziel und bieten ESG-Verifikationen, die die Konformität mit den Taxonomie-Kriterien nachweisen. Damit wird die Mantelverordnung indirekt zu einem Baustein für die Erfüllung von ESG- und Taxonomie.9
Carbon Border Adjustment Mechanism (CBAM): CBAM ist Teil des EU-Klimapakets „Fit for 55“ und gleicht ab 2026 CO₂-Kosten für importierte Materialien wie Stahl, Zement und Aluminium aus.
Mit dem „Omnibus-Paket I“ wird CBAM vereinfacht: Unternehmen mit weniger als 50 Tonnen Import pro Jahr sind befreit – das betrifft rund 90% der bisher verpflichteten Firmen. Für große Importeure bleiben die Anforderungen bestehen, was Kosten für Baustoffe erhöhen kann. Recycling und Kreislaufwirtschaft gewinnen dadurch weiter an Bedeutung.10
Politischer Kontext: COP30 und EU-Zwischenziele
Die Klimaziele sind eingebettet in den europäischen Rahmen: Die EU hat vor COP30 ein Zwischenziel von –90% Netto-THG-Emissionen bis 2040 vorgeschlagen, um den Pfad zur Klimaneutralität 2050 zu sichern. Diese Zielmarke wird die Anforderungen an Immobilienportfolios weiter verschärfen – insbesondere bei Sanierungsquoten und Dekarbonisierungspfaden.
COP30 fand vom 10.–22. November 2025 in Belém (Brasilien) statt. Hier wurde die Umsetzung der NDCs und die Finanzierung von Klimaschutzmaßnahmen in den Mittelpunkt gestellt.
Unser Fazit
Der von der UNEP jüngst prognostizierte Temperaturanstieg liegt deutlich über den Zielen des Pariser Klimaabkommens. Klimaschutz ist keine Option, sondern eine Notwendigkeit und Europa soll bis 2050 klimaneutral sein. Für die Immobilienbranche bedeutet das: Bestandsgebäude müssen relativ kurzfristig ESG-konform werden. Wer früh handelt, sichert nicht nur die Werthaltigkeit seiner Assets, sondern erschließt neue Chancen in einem sich wandelnden Markt.
In der Fortsetzung unserer Beitrags-Serie beleuchten wir unterschiedliche Perspektiven und zeigen praxisnahe Lösungen für die ESG-Transformation.
Kontaktieren Sie uns gern für einen Austausch.
Eine tabellarische Übersicht der
ESG-Regelungen
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